25 | 05 | 2018

Αθήνα 20/02/2018
Αρ. πρωτ.:
2304


ΘΕΜΑ: Χρηματοοικονομική ή Λειτουργική.

 

ΕΡΩΤΗΜΑ

Συνάπτεται σύμβαση υπομίσθωσης ξενοδοχειακής μονάδας τα βασικά σημεία της οποίας είναι τα κάτωθι:

Δραστηριότητα υπεκμισθωτή: Ξενοδόχος
Δραστηριότητα υπομισθωτή: Ξενοδόχος
Μίσθιο: Ξενοδοχείο
Εκτίμηση εύλογης αξίας ακινήτου: 9.000.000,00€
Εκτιμώμενη οικονομική ζωή μισθίου: 40 έτη
Διάρκεια υπομίσθωσης: 25 έτη
Δυνατότητα παράτασης υπομίσθωσης: Μόνο με έγγραφη συμφωνία
Δικαίωμα αγοράς: Παρέχεται μόνο δικαίωμα προτίμησης στον υπομισθωτή έναντι οποιουδήποτε τρίτου, σε περίπτωση που ο εκμισθωτής επιθυμεί να πουλήσει το μίσθιο.
Μισθώματα καθ’ όλη την διάρκεια της μίσθωσης: 17.200.000,00€
Παρούσα αξία ελάχιστων καταβολών: 11.120.000,00
Ασφάλιση μισθίου: Το κόστος ασφάλισης του κτιρίου αναλαμβάνει ο εκμισθωτής ενώ το κόστος ασφάλισης του εξοπλισμού και το κόστος ασφάλισης για αστική ευθύνη αναλαμβάνει ο μισθωτής
Φόροι-Τέλη: Φόροι ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ), βαρύνουν τον εκμισθωτή
Ανακαινίσεις: Στο μίσθιο θα πραγματοποιηθούν δαπάνες ανακαίνισης, στο κόστος των οποίων θα συμμετέχει και ο υπεκμισθωτής
Επισκευές-συντηρήσεις: Ο υπεκμισθωτής αναλαμβάνει το κόστος επισκευής-συντήρησης-αποκατάστασης αναφορικά με δομικά στοιχεία του ακινήτου.

Ερωτάται εάν η ανωτέρω σύμβαση κατατάσσεται για λογιστικούς σκοπούς ως χρηματοοικονομική ή ως λειτουργική.
«Επισημαίνεται ότι ο υπεκμισθωτής έχει στην κατοχή του το μίσθιο με σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης. Ωστόσο, έχει κάνει χρήση της δυνατότητα που παρέχουν τα ΕΛΠ και παρακολουθεί για λογιστικούς σκοπούς την συγκεκριμένη σύμβαση ως λειτουργική.»

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Στο «Παράρτημα Α. Ορισμοί» του Ν.4308/2014 δίδεται ο ορισμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης ο οποίος έχει ως εξής:

«Χρηματοδοτική μίσθωση (finance lease): Η μίσθωση η οποία μεταφέρει ουσιωδώς όλους τους κινδύνους και τα οφέλη που προκύπτουν από την ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου. Ο τίτλος ιδιοκτησίας μπορεί τελικά είτε να μεταβιβάζεται είτε όχι. Παραδείγματα καταστάσεων οι οποίες μεμονωμένα ή σε συνδυασμό θα μπορούσαν να συνεπάγονται την κατάταξη μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής, είναι τα εξής:

α) Η μίσθωση μεταβιβάζει την κυριότητα του περιουσιακού στοιχείου στο μισθωτή κατά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου.
β) Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα αγοράς του περιουσιακού στοιχείου σε τιμή που αναμένεται να είναι επαρκώς χαμηλότερη από την εύλογη αξία κατά την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος, έτσι ώστε, κατά την έναρξη της μίσθωσης, να θεωρείται ευλόγως βέβαιο ότι το δικαίωμα θα ασκηθεί.
γ) Η διάρκεια της μίσθωσης εκτείνεται στο μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου, έστω και αν ο τίτλος κυριότητας δε μεταβιβάζεται.
δ) Κατά την έναρξη της μίσθωσης, η παρούσα αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων, στα οποία δεν λαμβάνεται υπόψη το κόστος τυχόν προσφερόμενων υπηρεσιών στη διάρκεια της μίσθωσης, καλύπτει ουσιωδώς το σύνολο της εύλογης αξίας του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου
ε) Τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία είναι ειδικής φύσης, ώστε μόνον ο μισθωτής να μπορεί να τα χρησιμοποιεί χωρίς να απαιτούνται σοβαρές τροποποιήσεις.

Ενδείξεις καταστάσεων οι οποίες μεμονωμένα ή σε συνδυασμό θα μπορούσαν επίσης να συνεπάγονται την κατάταξη μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής είναι οι εξής:

α) Εάν ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη μίσθωση, οι ζημίες του εκμισθωτή που συνδέονται με την ακύρωση καλύπτονται από το μισθωτή.
β) Κέρδη και ζημίες από τη διακύμανση της εύλογης αξίας του υπολείμματος ανήκουν στο μισθωτή (για παράδειγμα με τη μορφή έκπτωσης του μισθώματος που ισούται με το μεγαλύτερο μέρος του προϊόντος της πώλησης στη λήξη της μίσθωσης).
γ) Ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να παρατείνει τη μίσθωση με μίσθωμα σημαντικά χαμηλότερο από τα τρέχοντα μισθώματα της αγοράς.»

Από τα δεδομένα του ερωτήματος προκύπτει ότι σε σχέση με τον ορισμό της χρηματοδοτικής μίσθωσης πληροίται επί της ουσίας μόνο το κριτήριο (δ) του ανωτέρου ορισμού.

Λαμβάνοντας υπόψη τις πληροφορίες που παρατίθενται στο ερώτημα και το γεγονός ότι από τα κριτήρια που αναφέρονται στον ορισμό της χρηματοδοτικής μίσθωσης πληροίται μόνο ένα, ενώ δεν πληροίται το βασικό κριτήριο της μεταφοράς των κινδύνων και των ωφελών στον μισθωτή, η συναφθείσα σύμβαση θα πρέπει να αντιμετωπισθεί ως «Λειτουργική» μίσθωση.

Σχετικά άρθρα